中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，“要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系。”這標(biāo)志著我國房地產(chǎn)市場將從短期差別化調(diào)控進(jìn)入構(gòu)建樓市健康發(fā)展長效機(jī)制的軌道。

過去近兩年的房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，熱點城市投機(jī)炒作動能基本消退，樓市邁出回歸居住屬性的堅實一步，堅挺的房價出現(xiàn)了松動，市場非理性成交回落。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年11月，我國一線城市二手住宅銷售價格持續(xù)下降，15個熱點城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降的城市有3個，較上月增加1個。受到資金面壓力趨緊的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以價換量的動力明顯增強(qiáng)；同時二手房市場漫天要價情況也顯著減少，市場成交漸趨理性。這些，都為下一步構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制奠定了堅實的基礎(chǔ)。

構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，房住不炒是根本定位。過去兩年我國房地產(chǎn)調(diào)控取得預(yù)期成效的基本經(jīng)驗，就是深入落實房住不炒，即在保障合理住房需求同時，有效抑制住房投資需求，嚴(yán)厲打擊投機(jī)炒作行為，保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行。當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)中有變，變中有憂，外部環(huán)境復(fù)雜嚴(yán)峻，經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，客觀上需要房地產(chǎn)市場能夠理性應(yīng)對，因城施策，分類指導(dǎo)。

構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，關(guān)鍵是要夯實城市政府主體責(zé)任。在因城施策、分類指導(dǎo)的政策框架內(nèi)，城市政府居于構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制的中心地位,既是政策實施的主體，也要切實承擔(dān)落實房住不炒的責(zé)任。地方經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長和財政健康的可持續(xù)，都離不開健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場。值得注意的是，當(dāng)前我國樓市穩(wěn)增長的邊際作用已經(jīng)受到了終端需求剛性約束。若是過于看重政策措施的短期效果，而不顧中長期效應(yīng)，不僅沒有可能形成長效機(jī)制，而且反過來還會阻礙長效機(jī)制的建設(shè)，損害到中期經(jīng)濟(jì)增長，并引發(fā)市場風(fēng)險過度積聚。因此，夯實城市政府主體責(zé)任，既要鼓勵城市政府因城施策，也要加強(qiáng)對城市政府的分類指導(dǎo)，更要強(qiáng)化對房地產(chǎn)政策措施效應(yīng)的監(jiān)測與督導(dǎo)，確保政策實施后房住不炒的底線不被突破。

構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，基礎(chǔ)是完善住房市場體系和住房保障體系。應(yīng)該看到，住房市場既包括商品房市場，也包括住房租賃市場。完善住房市場體系，就是要充分發(fā)展住房市場的各個子市場供應(yīng)，利用市場機(jī)制和法律制度，來調(diào)節(jié)和保障不同種類的住房需求，實現(xiàn)絕大多數(shù)人各得其所。同時也要盡快完善城市住房保障體系，增加包括限價房、廉租房、公租房在內(nèi)的保障房供應(yīng)，積極滿足城市中低收入人群基本居住需求，特別是熱點城市新就業(yè)大學(xué)生、外來務(wù)工人員的剛性居住需求，這不僅關(guān)系到城市社會就業(yè)的穩(wěn)定，也關(guān)系到經(jīng)濟(jì)增長基礎(chǔ)的穩(wěn)固。

綜合看，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，既是構(gòu)建我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制的邏輯起點，也是最終歸宿。關(guān)鍵就是要發(fā)揮城市政府的主觀能動作用，既要鼓勵城市政府因城施策，也要進(jìn)行分類指導(dǎo)，強(qiáng)化督導(dǎo)問責(zé)。而基礎(chǔ)則是不斷完善的住房市場體系和住房保障體系，既發(fā)揮市場機(jī)制的調(diào)節(jié)作用，又有公共職能供應(yīng)，確保滿足所有人的居住需求。