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杜鄭敏
近日，聊城市第一筆商業(yè)住房貸款轉(zhuǎn)換為公積金貸款（以下簡(jiǎn)稱“商轉(zhuǎn)公”）業(yè)務(wù)在冠縣辦結(jié)，順利放款；煙臺(tái)公布第二批“商轉(zhuǎn)公”直轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)辦理銀行名單，開辦時(shí)間為9月2日；青島自8月下旬起，將“商轉(zhuǎn)公”貸款合作銀行增至17家……
“商轉(zhuǎn)公”是指已辦理住房商業(yè)貸款，貸款未結(jié)清，并已取得所購(gòu)住房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，且符合住房公積金貸款條件的繳存人，向住房公積金管理中心申請(qǐng)將原有較高利率的商業(yè)住房貸款轉(zhuǎn)換為較低利率的公積金貸款，進(jìn)一步降低存量房貸的貸款成本。目前，5年以下（含5年）首套個(gè)人住房公積金貸款利率為2.35%，5年以上房貸利率為2.85%。
“商轉(zhuǎn)公”并非新模式，此前許多城市均有施行，近期有重啟跡象。9月2日至3日，記者從山東多地住房公積金管理中心了解到，今年以來，多個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)新政，支持并優(yōu)化房貸“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，主要為了減輕職工的房貸壓力，省下利息支出。
“辦完‘商轉(zhuǎn)公’后，我的房貸利率從4.2%降到了2.85%。”近期辦理了“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的煙臺(tái)購(gòu)房者孫女士告訴記者，“我是2年前買的二手房，當(dāng)時(shí)沒有正在繳存的公積金賬戶，所以就直接辦理了商貸。在繳納了一段時(shí)間公積金后，到今年6月，終于滿足了‘商轉(zhuǎn)公’的條件?！?/p>
“我還有100萬元的商貸沒還完，辦理‘商轉(zhuǎn)公’后，省下了近16萬元的利息?！比照盏凝R先生和記者算了一筆賬，他采用的是等額本息的還貸方式，還款期限25年，商業(yè)貸款以LPR5年期以上貸款利率3.85%計(jì)算，每月需還款5196元，按照公積金貸款的方式，每月需還款4464元，二者相差732元。按25年計(jì)，兩種貸款方式利息總額相差15.95萬元。
9月3日上午，記者向聊城市住房公積金管理中心咨詢辦理“商轉(zhuǎn)公”事宜，工作人員回復(fù)稱：“預(yù)審階段需要到辦事大廳現(xiàn)場(chǎng)預(yù)約排號(hào)，目前預(yù)約排隊(duì)人數(shù)較多?！?/p>
“自從開通這項(xiàng)業(yè)務(wù)以來，幾乎每天都是‘爆滿’狀態(tài)。”該名工作人員告訴記者，一旦預(yù)約成功，從貸款受理到發(fā)放，時(shí)間周期多在一個(gè)月左右。
當(dāng)前，“商轉(zhuǎn)公”有商貸轉(zhuǎn)純公積金貸款和商貸轉(zhuǎn)組合公積金貸款兩種方式。據(jù)介紹，聊城市商貸轉(zhuǎn)純公積金貸款支持“結(jié)清轉(zhuǎn)貸”和“帶押轉(zhuǎn)貸”兩種模式?！敖Y(jié)清轉(zhuǎn)貸”，繳存職工需自籌資金先行結(jié)清原商業(yè)貸款；“帶押轉(zhuǎn)貸”，繳存職工則無需結(jié)清原商業(yè)貸款，但辦理“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)的銀行和原住房商業(yè)貸款銀行應(yīng)為同一家，這種模式同樣支持商貸轉(zhuǎn)組合公積金貸款。
記者采訪獲悉，在開啟房貸“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的城市中，目前濟(jì)南、菏澤只有“結(jié)清轉(zhuǎn)貸”這種模式；青島、日照等地只開通了“帶押轉(zhuǎn)貸”。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年以來，福建廈門、山東青島、湖北武漢等超30個(gè)城市陸續(xù)執(zhí)行、優(yōu)化“商轉(zhuǎn)公”，一二三四線城市皆有覆蓋。
“在當(dāng)下對(duì)存量房貸利率進(jìn)行下調(diào)呼聲不斷的背景下，預(yù)計(jì)后續(xù)還會(huì)有更多城市加入‘商轉(zhuǎn)公’的行列中，進(jìn)一步為住房消費(fèi)者提供更好的金融環(huán)境。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
值得注意的是，根據(jù)聊城市住房公積金管理中心近日發(fā)布的《“商轉(zhuǎn)公貸款”政策解讀》，“個(gè)貸率連續(xù)3個(gè)月大于85%時(shí)，全面停止‘商轉(zhuǎn)公’貸款業(yè)務(wù)”。也就是說，該地區(qū)在執(zhí)行“商轉(zhuǎn)公”政策時(shí)，會(huì)依據(jù)個(gè)貸率（住房公積金個(gè)人住房貸款余額與繳存余額之比）這一指標(biāo)，動(dòng)態(tài)調(diào)整“商轉(zhuǎn)公”政策的執(zhí)行。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，各地住房公積金管理中心支持“商轉(zhuǎn)公”的前提是公積金個(gè)貸率不能太高，要求當(dāng)?shù)刈》抗e金繳存余額相對(duì)充裕。目前多地支持“商轉(zhuǎn)公”，實(shí)際上說明各地公積金中心的資金狀況相對(duì)不錯(cuò)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，多地支持辦理或優(yōu)化“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，有助于減輕購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，同時(shí)提高公積金貸款的可獲得性和便利性，鼓勵(lì)更多購(gòu)買力進(jìn)入市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。